برای خرید خانه در کانادا چقدر پیشپرداخت لازم است؟ شرایط مهاجران، وام مسکن و هزینههای اولیه
فرض کن بعد از دو سه سال کار و پسانداز توی کانادا، حالا نشستهای پای یک آگهی خانه و از خودت میپرسی: واقعاً میتوانم بخرمش؟ این همان سؤالی است که خیلی از مهاجرها را شبها بیدار نگه میدارد. جوابش هم یک عدد ساده نیست؛ بستگی دارد به وضعیت اقامتت، نوع ویزایت، سابقهی اعتباریات و اینکه چقدر پول نقد کنار گذاشتهای. بیایید بدون پیچیدهکردن ماجرا، همهی این تکهها را کنار هم بگذاریم.
- آیا با ویزای کاری کانادا میشود خانه خرید؟
- مهاجر تازهوارد اصلاً میتواند وام مسکن بگیرد؟
- حداقل پیشپرداخت چقدر است؟
- بدون سابقهی اعتباری (کردیت) چطور؟
- چه درآمدی لازم است؟
- غیر از پیشپرداخت، چه هزینههای اولیهای در راه است؟
- با ویزای توریستی یا تحصیلی چطور؟
آیا با ویزای کاری کانادا میشود خانه خرید؟
اول یک نکتهی مهم که خیلیها از آن بیخبرند: کانادا یک قانون دارد به اسم ممنوعیت خرید ملک مسکونی توسط غیرکاناداییها. این قانون که تمدید هم شده، در حالت کلی جلوی خرید خانه توسط کسانی را میگیرد که شهروند یا مقیم دائم نیستند. اما — و این «اما» برای تو مهم است — استثنا دارد. دارندگان مجوز کار (همان کسی که با ویزای کاری کانادا وارد شده و پروانهی کار معتبر دارد) تحت شرایطی از این ممنوعیت مستثنا هستند. مثلاً باید مجوز کارت اعتبار کافی داشته باشد و قبلاً بیش از یک ملک مسکونی نخریده باشی. یعنی صرفِ داشتن ویزای کار بهتنهایی کافی نیست؛ باید مطمئن شوی وضعیتت دقیقاً با شرطهای استثنا جور در میآید. همینجاست که یک مشاورهی دقیق قبل از امضای قرارداد، جلوی یک اشتباه پرهزینه را میگیرد. اگر هنوز در مرحلهی گرفتن یا تمدید مجوز کار هستی، بهتر است اول تکلیف ویزای کاری کانادا را روشن کنی و بعد سراغ خرید خانه بروی. خب، فرض کنیم از نظر قانونی مجاز به خرید هستی. سؤال بعدی طبیعتاً این است: بانک اصلاً به یک تازهوارد وام میدهد؟مهاجر تازهوارد اصلاً میتواند وام مسکن بگیرد؟
جواب کوتاه: بله، و لازم نیست حتماً چند سال صبر کنی. بانکهای بزرگ کانادا برنامههای مخصوص تازهواردها دارند؛ برنامههایی که دقیقاً برای همین ساخته شدهاند که تو هنوز پروندهی اعتباری کانادایی نداری. نکته این است که این برنامهها معمولاً برای مقیمهای دائم و در خیلی موارد دارندگان پروانهی کار هم باز هستند. یعنی لازم نیست پاسپورت کانادایی داشته باشی تا در بزنی. اما بانک در عوضِ نبودِ سابقهی اعتباری، معمولاً چیز دیگری میخواهد: پیشپرداخت بیشتر، مدرک درآمد شفاف، و گاهی سابقهی اجارهنشینی مرتب. یک دوستِ مهندس که سه سال پیش با پروانهی کار به تورنتو رفت، با همین برنامههای تازهوارد توانست خانه بخرد؛ فقط مجبور شد پیشپرداختش را کمی بالاتر از حالت عادی ببرد تا بانک راحتتر تأیید کند. پس اگر میپرسی «میشود؟»، جواب مثبت است. سؤال واقعی این است که چقدر پول باید همان اول بگذاری وسط.حداقل پیشپرداخت چقدر است؟
اینجا کانادا یک قاعدهی پلکانی دارد که فهمیدنش ساده است. حداقل پیشپرداخت به قیمت خانه بستگی دارد:- خانههای تا ۵۰۰٬۰۰۰ دلار: حداقل ۵ درصد.
- بین ۵۰۰٬۰۰۰ تا کمی زیر یک میلیون دلار: ۵ درصد روی نیممیلیون اول و ۱۰ درصد روی مبلغ بالاتر از آن.
- یک میلیون دلار و بالاتر: معمولاً حداقل ۲۰ درصد.
اگر کمتر از ۲۰ درصد بگذارم چه میشود؟
اگر پیشپرداختت زیر ۲۰ درصد باشد، ملزم به گرفتن بیمهی وام مسکن هستی (همان بیمهای که سازمان مسکن و رهن کانادا و چند شرکت دیگر ارائه میدهند). این بیمه از بانک محافظت میکند، نه از تو، و هزینهاش به قسطهای ماهانهات اضافه میشود. خبر خوب برای خریدارهای بار اول این است که سقف خانهی مشمول این بیمه اخیراً بالاتر رفته و امکان بازپرداخت بلندمدتتر هم برای بعضی خریدارها فراهم شده، که قسط ماهانه را کمی سبکتر میکند. حالا شاید بگویی پول پیشپرداخت را دارم، اما سابقهی اعتباری کانادایی ندارم. این خودش یک بحث جداست.بدون سابقهی اعتباری (کردیت) چطور؟
نداشتن کردیت اسکور کانادایی ته خط نیست، ولی بیتأثیر هم نیست. تو تازه رسیدهای و هنوز پروندهای در بورو اعتباری کانادا نساختهای؛ بانک این را میداند و برای همین برنامههای تازهوارد را طراحی کرده. در نبودِ کردیت، بانک به چیزهای دیگری نگاه میکند: نامهی کارفرما و قرارداد کاری، گردش حساب چند ماه گذشته، سابقهی پرداخت اجاره و قبضها، و گاهی یک نامهی مرجع از بانک کشور قبلیات. هرچه این تصویر شفافتر باشد، بانک راحتتر ریسک را میپذیرد. در عمل هم اغلب از تو پیشپرداخت کمی بالاتر میخواهند تا خیالشان راحتتر شود. توصیهی صادقانه؟ از روز اولِ ورود شروع کن به ساختن کردیت — یک کارت اعتباری ساده بگیر و سر وقت تسویه کن. چند ماه نظم مالی، پروندهات را بهکل عوض میکند. حالا بعد از پیشپرداخت و کردیت، میرسیم به سؤالی که تکلیف کل ماجرا را روشن میکند: درآمدت کافی است؟چه درآمدی لازم است؟
عدد ثابتی وجود ندارد که بگوییم «باید سالی فلانقدر دربیاوری». چون کانادا بهجای یک حداقلِ خشک، به نسبتها نگاه میکند. دو نسبت کلیدی هست: هزینهی مسکن نباید از حدود یکسومِ درآمد ناخالصت بیشتر شود (قسط وام، مالیات ملک، گرمایش و بخشی از هزینههای مشترک). مجموع کل بدهیها هم — با احتساب وام ماشین، کارت اعتباری و بقیه — نباید از حدود ۴۰ تا ۴۴ درصد درآمدت عبور کند. هرچه بدهی جاری کمتری داشته باشی، وام بزرگتری تأیید میشود. یک لایهی دیگر هم هست که خیلیها را غافلگیر میکند: آزمون تنش وام. بانک تو را نه با نرخ بهرهی فعلی، بلکه با یک نرخ بالاتر میسنجد تا مطمئن شود اگر نرخها بالا رفت، از پس قسط برمیآیی. یعنی ممکن است با درآمد فعلی از پس قسط امروز راحت بربیایی، اما بانک محافظهکارانهتر حساب کند. برای همین قبل از خانهگشتن، حتماً یک پیشتأییدیهی وام بگیر تا بدانی دقیقاً روی چه رقمی میتوانی حساب کنی.غیر از پیشپرداخت، چه هزینههای اولیهای در راه است؟
اینجا همانجایی است که خیلی از خریدارهای بار اول جا میخورند. پیشپرداخت تنها پولی نیست که همان اول لازم داری. چند هزینهی دیگر هم هست:- مالیات انتقال ملک، که در استانها و شهرهای مختلف فرق میکند (بعضی شهرها برای خریدار بار اول تخفیف دارند).
- هزینهی وکیل یا دفتر ثبت اسناد برای انتقال سند.
- بازرسی فنی خانه پیش از خرید، که پول کمی است ولی میتواند جلوی ضرر بزرگ را بگیرد.
- بیمهی خانه، تعدیل هزینههای جاری، و پول جابهجایی و وسایل اولیه.
