خرید خانه در کانادا برای مهاجران؛ شرایط، هزینهها و نکاتی که قبل از خرید باید بدانید
یک سؤال ساده اما پرتکرار: تازه به کانادا رسیدهام، میشود همین حالا خانه بخرم؟ جوابش نه یک «بله»ی خشک است و نه یک «نه»ی قاطع. بستگی دارد که با چه ویزایی آمدهاید، چقدر پول کنار گذاشتهاید و چند وقت است اسمتان در سیستم مالیاتی کانادا ثبت شده. اینجا همان چیزهایی را صاف و پوستکنده میگوییم که معمولاً کسی برایتان روشن نمیکند؛ از قانونی که خیلیها از آن بیخبرند تا رقم واقعی پیشپرداخت و ماجرای کردیت اسکور.
در این مقاله میخوانید
آیا مهاجر تازهوارد اصلاً میتواند خانه بخرد؟ · پیشپرداخت چقدر لازم است؟ · بدون کردیت اسکور چطور؟ · وام مسکن به مهاجر میدهند؟ · چند سال بعد از مهاجرت؟ · هزینههای پنهانی که کسی نمیگوید · بهترین مسیر برای کسی که میخواهد خانه بخرد
آیا مهاجر تازهوارد اصلاً میتواند خانه بخرد؟
اینجا اولین جایی است که خیلیها گیر میکنند. کانادا از ابتدای سال ۲۰۲۳ قانونی گذاشت به اسم «ممنوعیت خرید ملک مسکونی توسط غیرکاناداییها» و مدتش را هم تا ابتدای ۲۰۲۷ تمدید کرد. یعنی همین الان که این متن را میخوانید، این محدودیت هنوز پابرجاست. اما نکتهی مهم اینجاست: این قانون همه را یکسان نمیبیند.
اگر اقامت دائم (PR) دارید یا شهروند شدهاید، اصلاً مشمول این ممنوعیت نیستید و درست مثل یک کانادایی میتوانید خانه بخرید. اما اگر با ویزای موقت آمدهاید، ماجرا شرط و شروط دارد.
پس اگر هنوز PR نگرفتهام چه؟
دارندگان ویزای کاری اگر حداقل ۱۸۳ روز از اعتبار پرمیتشان مانده باشد و قبلاً بیش از یک ملک نخریده باشند، اجازهی خرید دارند. دانشجوها هم با شرایطی میتوانند بخرند: ثبتنام فعال، سابقهی اظهار مالیاتی چند ساله و سقف قیمتی مشخص برای ملک. اما کسی که فقط با ویزای توریستی وارد شده، عملاً در گروه غیرکانادایی میماند و نمیتواند در محدودههای شهری بزرگ ملک مسکونی بخرد. ویزای توریستی برای بازدید و شناخت بازار عالی است، برای مالک شدن نه.
پیشپرداخت چقدر لازم است؟
خب، فرض کنیم شرایط قانونیاش را دارید. حالا سؤال پول پیش میآید. برای خریدارانی که وضعیت اقامتشان روشن است، حداقل پیشپرداخت در کانادا از ۵ درصد شروع میشود؛ برای بخش زیر ۵۰۰ هزار دلار پنج درصد، برای بخش بین ۵۰۰ هزار تا یک میلیون ده درصد، و برای خانههای بالای یک و نیم میلیون دلار بیست درصد.
اما یک واقعیت را همینجا بگویم که بعداً غافلگیر نشوید: اگر هنوز اقامت دائم ندارید و بهعنوان مقیم موقت خرید میکنید، خیلی از بانکها پیشپرداخت سنگینتری میخواهند؛ گاهی تا ۳۵ درصد. دلیلش هم ریسک است، نه بدجنسی بانک. هرچه سابقهی مالیتان در کانادا کوتاهتر باشد، بانک محتاطتر میشود.
بدون کردیت اسکور کانادایی چطور؟
و دقیقاً همین «سابقهی مالی» ما را میرساند به دردسر بعدی. تازهوارد که هستید، هیچ کردیت اسکوری در کانادا ندارید. صفر. انگار از نظر سیستم بانکی تازه به دنیا آمدهاید. خیلیها فکر میکنند همین یعنی در بسته است، ولی اینطور نیست.
بانکهای بزرگ کانادا برنامههای مخصوص تازهواردها دارند. در این برنامهها بهجای کردیت اسکور، به مدارک دیگری نگاه میکنند: گردش حساب کشور مبدأ، قرارداد کاری، مبلغی که همراه خودتان آوردهاید و گاهی نامهی معرفی از بانک قبلیتان. یک نکتهی عملی که به مشتریها میگویم: از همان هفتهی اول یک کارت اعتباری بگیرید و قبضها را سر وقت پرداخت کنید. شش تا دوازده ماه بعد، پروندهتان جدیتر گرفته میشود.
پس بالاخره وام مسکن به مهاجر میدهند یا نه؟
بله، میدهند. اما نه به همه و نه با یک شرط. کلیدش این است که بانک مطمئن شود درآمدتان پایدار است و میتوانید قسط را بدهید. اینجاست که نوع ویزایتان تعیینکننده میشود.
کسی که با یک قرارداد کاری معتبر و ویزای کاری کانادا آمده، برگ برندهی مهمی در دست دارد: فیش حقوقی کانادایی. همین فیش، حرف بانک را عوض میکند. دانشجوها هم اگر بعد از فارغالتحصیلی وارد بازار کار شوند و مسیرشان به سمت اقامت دائم برود، کمکم برای وام واجد شرایط میشوند؛ ما این مسیر را در راهنمای اقامت دائم بعد از تحصیل کامل توضیح دادهایم. اگر هنوز سر دوراهی هستید که با کدام ویزا اقدام کنید، مقالهی تفاوت اقامت موقت و دائم کانادا کمکتان میکند.
چند سال بعد از مهاجرت میشود خانه خرید؟
خیلیها فکر میکنند باید یک عدد جادویی مثل «پنج سال» را رد کنند. واقعیت اینقدر خشک نیست. اگر اقامت دائم بگیرید، از همان روز اول از نظر قانونی اجازهی خرید دارید؛ محدودیت غیرکاناداییها شاملتان نمیشود.
ولی «اجازهی قانونی» با «آمادگی مالی» فرق دارد. در عمل، بیشتر خانوادهها بین یک تا سه سال اول را صرف ساختن کردیت، جمع کردن پیشپرداخت و پیدا کردن یک شغل باثبات میکنند و بعد وارد بازار خرید میشوند. کسانی که با پسانداز خوب و یک شغل تخصصی میآیند، گاهی زودتر هم اقدام میکنند. پس عدد ثابتی وجود ندارد؛ سرعتش به پروندهی شما بستگی دارد.
هزینههای پنهانی که کسی دربارهشان حرف نمیزند
حالا که حرف پول شد، بگذارید چیزی را بگویم که خیلی از تازهواردها را غافلگیر میکند. قیمت روی آگهی، کل ماجرا نیست. موقع خرید خانه در کانادا چند هزینهی جانبی هست که باید از قبل کنارشان بگذارید: مالیات انتقال ملک که در هر استان فرق دارد، هزینهی وکیل و ثبت اسناد، بازرسی فنی خانه، بیمهی وام (اگر پیشپرداختتان زیر ۲۰ درصد باشد) و هزینههای جابهجایی.
یک مثال ملموس: برای خانهای حدود ۶۰۰ هزار دلار، جمع این هزینههای جانبی راحت به چند ده هزار دلار میرسد. اگر این را در محاسبهتان نیاورید، دقیقاً همانجایی که فکر میکنید پول کافی دارید، کم میآورید. برای دیدن تصویر کامل بودجه، نگاهی به هزینههای مهاجرت به کانادا بیندازید.
پس بهترین مسیر برای کسی که میخواهد خانه بخرد چیست؟
اگر ته دلتان هدف بلندمدت دارید و خرید خانه بخشی از آن آینده است، منطق ماجرا ساده میشود: اول یک مسیر اقامتی محکم، بعد خانه. خرید ملک بهتنهایی به شما اقامت نمیدهد؛ این را در مقالهی خرید ملک و اقامت کانادا مفصل باز کردهایم. مسیر درست برعکس است: با یک ویزای کاری یا ویزای تحصیلی کانادا وارد شوید، جای پایتان را محکم کنید، به اقامت دائم برسید و بعد با خیال راحت مالک شوید.
سؤالی که باید از خودتان بپرسید این است: کدام ویزا سریعتر و مطمئنتر شما را به آن اقامت دائم میرساند؟ جوابش برای یک مهندس با تجربهی کاری، با یک دانشجوی لیسانس، با یک پرستار فرق دارد. اینجا دیگر پای تخصص وسط میآید و همان جایی است که یک اشتباه در انتخاب مسیر میتواند چند سال از عمرتان را هدر بدهد.
قدم بعدی شما
اگر واقعاً به فکر ساختن یک زندگی پایدار در کانادا هستید و خرید خانه بخشی از آن نقشه است، نگذارید سردرگمی در انتخاب ویزا کل مسیر را عقب بیندازد. کارشناسان سرزمیننو میتوانند پروندهی شما را بررسی کنند و بگویند کدام مسیر — از ویزای کاری کانادا گرفته تا گزینههای دیگر — با شرایط شما جور است. همین حالا برای یک مشاورهی اختصاصی با ما تماس بگیرید و با یک نقشهی روشن جلو بروید.
منابع رسمی
قانون ممنوعیت خرید ملک مسکونی توسط غیرکاناداییها — CMHC
راهنمای خرید خانه و وام مسکن — آژانس مالی مصرفکننده کانادا
ادارهی مهاجرت، پناهندگی و شهروندی کانادا (IRCC)
