قسط خرید خانه در کانادا چقدر می‌شود؟ محاسبه هزینه ماهانه وام مسکن

۲۸ شهریور ۱۴۰۵

بذارید مستقیم برویم سر اصل مطلب. قسط ماهانه‌ی خرید خانه در کانادا یک عدد ثابت نیست و به قیمت خانه، مقدار پیش‌پرداخت، نرخ بهره و مدت بازپرداخت وام بستگی دارد. برای یک خانه‌ی ۵۰۰ هزار دلاری، بسته به این عوامل، قسط شما معمولاً جایی بین ۲٬۶۰۰ تا ۳٬۱۰۰ دلار در ماه می‌افتد. ولی یک سؤال مهم‌تر هست که خیلی‌ها ازش رد می‌شوند: با ویزایی که الان دارید، اصلاً اجازه‌ی خرید خانه و گرفتن وام در کانادا را دارید؟ همین‌جا مسیر آدم‌ها از هم جدا می‌شود، و پایین‌تر دقیق توضیح می‌دهم چرا.

در این مقاله می‌خوانید: قسط خانه ۵۰۰ هزار دلاری چقدر است — با درآمد من جور درمی‌آید یا نه — چرا نوع ویزا همه‌چیز را عوض می‌کند — مهاجر تازه‌وارد چطور وام می‌گیرد — راه‌های پایین آوردن قسط.

قسط خانه ۵۰۰ هزار دلاری واقعاً چقدر است؟

بیایید یک مثال ملموس بزنیم. فرض کنید خانه‌ای به قیمت ۵۰۰ هزار دلار کانادا می‌خرید و ۱۰ درصد یعنی ۵۰ هزار دلار پیش‌پرداخت می‌دهید. مبلغ وامتان می‌شود ۴۵۰ هزار دلار. با نرخ بهره‌ی حدود ۵ درصد و بازپرداخت ۲۵ ساله، قسط اصل و بهره‌تان حدوداً ۲٬۶۳۰ دلار در ماه در می‌آید. اگر پیش‌پرداخت را به حداقل ممکن برسانید، وام بزرگ‌تر می‌شود و قسط هم بالاتر می‌رود.

اما قسط تنها چیزی نیست که از حسابتان کم می‌شود. مالیات بر ملک (property tax)، بیمه‌ی خانه، و اگر آپارتمان بخرید شارژ ساختمان (condo fee) هم هست. این‌ها روی هم می‌توانند ۴۰۰ تا ۹۰۰ دلار دیگر به هزینه‌ی ماهانه‌تان اضافه کنند. پس آن عدد ۲٬۶۳۰ دلاری در عمل به چیزی حول‌وحوش ۳٬۱۰۰ تا ۳٬۵۰۰ دلار در ماه نزدیک می‌شود.

پیش‌پرداخت چقدر باید باشد؟

کانادا برای حداقل پیش‌پرداخت قانون روشنی دارد. برای بخش تا ۵۰۰ هزار دلار قیمت خانه، حداقل ۵ درصد لازم است. برای بخش بین ۵۰۰ هزار تا یک میلیون دلار، ۱۰ درصد. و خانه‌های بالای یک میلیون دلار حداقل ۲۰ درصد پیش‌پرداخت می‌خواهند. نکته‌ای که خیلی‌ها نمی‌دانند این است: اگر پیش‌پرداختتان زیر ۲۰ درصد باشد، مجبورید بیمه‌ی وام مسکن (CMHC) بگیرید که هزینه‌اش به خود وام اضافه می‌شود و قسط را کمی سنگین‌تر می‌کند. یعنی همان ۵ درصد پیش‌پرداخت که در نگاه اول جذاب است، در بلندمدت گران‌تر تمام می‌شود.

با درآمد من قسط جور درمی‌آید؟

این همان سؤالی است که بعد از دیدن عدد قسط، ذهن همه را درگیر می‌کند. بانک‌های کانادایی برای اینکه ببینند شما توان بازپرداخت دارید یا نه، دو نسبت را حساب می‌کنند. یکی نسبت هزینه‌های مسکن به درآمد ناخالص (GDS) که معمولاً نباید از حدود ۳۹ درصد بگذرد، و دیگری نسبت کل بدهی‌ها (TDS) که سقفش حدود ۴۴ درصد است.

حالا بیایید برگردیم به همان مثال. اگر کل هزینه‌ی ماهانه‌ی مسکنتان حدود ۳٬۲۰۰ دلار باشد، برای اینکه از سقف ۳۹ درصد رد نشوید، به درآمد ناخالص ماهانه‌ای حدود ۸٬۲۰۰ دلار نیاز دارید. یعنی چیزی نزدیک به ۹۵ تا ۱۰۰ هزار دلار درآمد سالانه‌ی خانوار. اگر با همسرتان مهاجرت کرده‌اید و هر دو کار می‌کنید، رسیدن به این رقم خیلی راحت‌تر است، چون بانک درآمد مشترک را حساب می‌کند. و اینجا دقیقاً همان جایی است که نوع ویزای شما وارد بازی می‌شود؛ چون ویزای کاری کاناداست که به شما و همسرتان اجازه‌ی کار قانونی و در نتیجه درآمد قابل قبول برای بانک را می‌دهد.

اول ویزا، بعد وام: چرا نوع اقامت شما همه‌چیز را عوض می‌کند

اینجا بخشی است که اگر از قلم بیفتد، ممکن است ماه‌ها دنبال خانه بگردید و آخرش به دیوار بخورید. کانادا از سال ۲۰۲۳ قانونی گذاشته به اسم «ممنوعیت خرید ملک مسکونی توسط غیرکانادایی‌ها» که تا اول ژانویه‌ی ۲۰۲۷ تمدید شده. یعنی همین الان هم برقرار است. این قانون می‌گوید افراد غیرمقیم و بسیاری از دارندگان ویزاهای موقت اجازه‌ی خرید خانه‌ی مسکونی ندارند — مگر اینکه شرایط معافیت را داشته باشند. و اینجاست که نوع ویزای شما سرنوشتتان را تعیین می‌کند.

ویزای توریستی

با ویزای توریستی عملاً نمی‌توانید خانه بخرید. توریست جزو غیرمقیم‌ها حساب می‌شود و مشمول همان ممنوعیت است. بانک هم به کسی که فقط ویزای بازدید دارد و درآمد و سابقه‌ای در کانادا ندارد، وام مسکن نمی‌دهد. ویزای توریستی برای دیدن کشور و سنجیدن فضا عالی است، ولی در برای خرید خانه را باز نمی‌کند.

ویزای تحصیلی کانادا

دانشجوها می‌توانند خانه بخرند، اما با شرایط سخت‌گیرانه. باید در یک مؤسسه‌ی آموزشی معتبر ثبت‌نام کرده باشید، برای چند سال متوالی اظهارنامه‌ی مالیاتی داده باشید، بیشتر روزهای سال را در کانادا حضور داشته باشید و قیمت خانه از ۵۰۰ هزار دلار بالاتر نرود. عملی است، ولی نه برای دانشجوی سال اولی که تازه رسیده. اگر مسیرتان تحصیل است، بهتر است اول روی گرفتن ویزای تحصیلی کانادا و بعد اقامت دائم تمرکز کنید و خرید خانه را برای وقتی بگذارید که پایتان محکم‌تر شده.

ویزای کاری کانادا

اینجا خبر خوب است. اصلاحیه‌ی سال ۲۰۲۳ کار را برای دارندگان مجوز کار خیلی راحت‌تر کرد. اگر ویزای کاری کانادا دارید و در زمان خرید، دست‌کم ۱۸۳ روز از اعتبار مجوز کارتان باقی مانده باشد و بیش از یک ملک مسکونی نخرید، از ممنوعیت معاف هستید و می‌توانید خانه بخرید. مهم‌تر از آن، چون قانونی کار می‌کنید، فیش حقوقی و سابقه‌ی درآمد دارید — دقیقاً همان چیزی که بانک برای دادن وام می‌خواهد. برای همین ویزای کاری کانادا معمولاً کوتاه‌ترین و مطمئن‌ترین مسیر برای رسیدن به خانه‌ی خودتان است. اگر می‌خواهید ببینید کدام مسیر کاری با شرایط شما جور در می‌آید، صفحه‌ی ویزای کاری کانادا نقطه‌ی شروع خوبی است.

مهاجر تازه‌وارد چطور بدون سابقه‌ی اعتباری وام می‌گیرد؟

یک نگرانی رایج این است: «من که تازه رسیده‌ام و در کانادا نه سابقه‌ی اعتباری (credit history) دارم نه رکورد بانکی. چطور به من وام بدهند؟» جواب دلگرم‌کننده است. بانک‌های بزرگ کانادا برنامه‌های مخصوص تازه‌واردها دارند. در این برنامه‌ها به‌جای سابقه‌ی اعتباری کانادایی، به قرارداد کاری، فیش حقوقی و گاهی سابقه‌ی بانکی کشور مبدأ نگاه می‌کنند.

معمولاً برای استفاده از این برنامه‌ها باید اقامت دائم یا مجوز کار معتبر داشته باشید. پیش‌پرداخت لازم هم بسته به وضعیت شما فرق می‌کند؛ مقیم دائم گاهی با همان ۵ درصد می‌تواند شروع کند، ولی دارنده‌ی ویزای موقت ممکن است به پیش‌پرداخت بیشتری نیاز داشته باشد. نکته‌ی کلیدی این است که هرچه وضعیت اقامتی‌تان پایدارتر باشد، شرایط وامتان بهتر می‌شود. برای همین سرمایه‌گذاری روی ویزای درست، در واقع سرمایه‌گذاری روی وام ارزان‌تر است. اگر می‌خواهید بدانید هزینه‌ی کل این مسیر چقدر می‌شود، مطلب هزینه‌ی مهاجرت به کانادا را بخوانید، و اگر خرید ملک بخشی از برنامه‌ی مهاجرتی شماست، مهاجرت از طریق خرید ملک در کانادا را هم از دست ندهید.

چطور قسط را پایین‌تر بیاوریم؟

چند اهرم ساده در دست شماست. پیش‌پرداخت بیشتر، مبلغ وام و در نتیجه قسط را پایین می‌آورد و اگر به ۲۰ درصد برسد، از هزینه‌ی بیمه‌ی وام هم خلاص می‌شوید. کِش دادن مدت بازپرداخت — مثلاً از ۲۵ به ۳۰ سال — قسط ماهانه را سبک‌تر می‌کند، هرچند در کل عمر وام بهره‌ی بیشتری می‌پردازید. و مهم‌تر از همه، نرخ بهره را از چند بانک بگیرید و مقایسه کنید؛ حتی نیم درصد اختلاف در نرخ، در طول ۲۵ سال به ده‌ها هزار دلار می‌رسد.

بهترین کار قبل از هر تصمیمی این است که با یک ماشین‌حساب رسمی وام مسکن، عدد دقیق خودتان را در بیاورید. لینک ابزارهای رسمی دولت کانادا را پایین همین صفحه گذاشته‌ام تا با عدد واقعی، نه حدس و گمان، تصمیم بگیرید.

قدم بعدی شما چیست؟

خلاصه‌اش این است: قسط خانه‌ی ۵۰۰ هزار دلاری در کانادا حدود ۲٬۶۰۰ تا ۳٬۵۰۰ دلار در ماه است، اما توان خرید و گرفتن وام شما بیش از هر چیز به نوع ویزا و اقامتتان گره خورده. مسیر مطمئن معمولاً از یک ویزای کاری معتبر می‌گذرد که هم اجازه‌ی خرید می‌دهد و هم درآمد قابل قبول برای بانک می‌سازد. تیم سرزمین‌نو می‌تواند وضعیت شما را بررسی کند و بگوید کدام مسیر با شرایطتان واقعی‌تر است. برای یک مشاوره‌ی اختصاصی درباره‌ی ویزای کاری کانادا همین حالا با ما تماس بگیرید و قبل از هر هزینه‌ای، نقشه‌ی راه روشن خودتان را بگیرید.